7,3% huurverhoging is absurd
Ik herinner het mij nog goed. Ruim een jaar geleden stonden de woningcorporaties in Nederland op hun achterste benen. Vanaf 1 januari 2011 mogen zij namelijk hun huurwoningen alleen nog maar toewijzen aan een huurder met een inkomen van (inmiddels) maximaal 34.085 euro. Een gevolg van een afspraak tussen de Nederlandse minister en de Europese commissie. Meer dan terecht vinden de corporaties dit een slechte afspraak. Want met 34.085 euro inkomen per jaar kun je echt geen woning kopen. En met dat inkomen is een commerciële huur van meer dan 700 euro per maand nogal een forse aanslag op de portemonnee. De corporaties pleiten er gelukkig actief voor om deze grens flink naar boven toe op te rekken, richting de 40.000 euro bijvoorbeeld. Zo krijgt iedereen die dat nodig heeft toegang tot een huurwoning.
Groot is mijn verbazing en onbegrip dan ook nu ik lees dat meer dan de helft van de corporaties in ons land meegaat in alweer een nieuwe anti-huren maatregel van het kabinet. Bedacht is dat huurders met een gezinsinkomen boven de 43.000 euro naast de standaard 2,3% huurverhoging (die krijgen alle huurders) een forse extra huurverhoging van 5% mogen krijgen. 7,3% dus. Dat hakt erin zeg. Daarbij wordt niet alleen naar het inkomen van de hoofdhuurder gekeken maar ook naar het inkomen van partner en volwassen kinderen. Het gezinsinkomen telt dus. Dus iemand die 40.000 euro verdient en waarvan zoon of dochter een bijbaantje heeft dat 3.000 euro per jaar oplevert, is de klos en mag 7,3% meer huur betalen.
Het kabinet heeft deze maatregel verzonnen om corporaties meer investeringsruimte te bieden. De investeringsruimte die ze eerst welbewust heeft verkleind door corporaties te verplichten mee te betalen aan de huurtoeslag en hen vennootschapsbelasting te laten betalen. Om rijksbezuinigingen te halen wordt de huursector hard aangepakt. Terwijl er op de koopmarkt niets gebeurt, sterker nog daar wordt sinds halverwege vorig jaar nog eens bijna 1 miljard euro extra subsidie weggegeven door een (tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting. Ruim baan voor de woningeigenaar en een huurder is de klos. Een heldere maar hele kwalijke keuze van dit kabinet.
Soms wordt ook wel beweerd dat dit een maatregel is die scheefwonen zou tegengaan. Als iemand meer huur moet betalen, zal hij of zij wel sneller kiezen voor een koopwoning. Op basis van het inkomen kan dat helemaal niet, zo constateerden we al. Bovendien is kopen in deze tijd niet zo heel populair en zou een nieuwe hypotheek met bijbehorende renteaftrek de overheid nog veel en veel meer subsidie kosten. Doorstroming op de woningmarkt hoeven we er dus ook al niet van te verwachten. En wat zou het trouwens betekenen voor de samenstelling van de wijk wanneer mensen met een iets hoger inkomen allemaal de wijk verlaten? Een ongedeelde stad levert het ook al niet op. Tot die conclusie komen sommige corporaties al.
Bovendien rammelt de wet aan alle kanten: de belastingdienst levert de gegevens aan bij de corporatie en wanneer deze niet kloppen heeft de huurder nauwelijks mogelijkheid hiertegen in beroep te gaan. Om over het recht op privacy maar niet te spreken. En stel dat iemand in zijn inkomen achteruit gaat, wordt de huurverhoging dan weer verminderd? Erg onduidelijk allemaal en de huurder is de dupe. Klasse dat een aantal huurders uit Amsterdam een kort geding aanspant. Hopelijk steekt de rechter een stokje voor deze kabinetsplannen.
Ik vind dat corporaties minstens zo hard moeten protesteren tegen deze nieuwe kabinetsmaatregel als dat ze dat ruim een jaar geleden deden. Daarmee tonen ze zich geloofwaardig. Ruim een jaar geleden kwamen ze op voor de belangen van de huurder met een klein beetje meer inkomen en nu moeten ze dat weer doen. Er zijn gelukkig heel wat corporaties die geen gebruik wensen te maken van dit speeltje van het kabinet, zij tonen daarmee aan dat iedere corporatie de keuze heeft er wel of niet gebruik van te maken. Daarmee houden zij houden (wat mij betreft) volop het recht van spreken over een sociale en betaalbare huursector. En dat geluid zou eigenlijk iedere corporatie moeten laten horen.
Pepijn Boekhorst is gemeenteraadslid voor GroenLinks in Nijmegen. Dit stuk verscheen eerder op zijn eigen blog.
S.v.p. plaats dit bericht op je facebook:
Loading ...
De sociale woningbouw is er voor mensen die te weinig verdienen om een huis te kunnen betalen. Daarom betaalt de rest van de bevolking een deel van hun huur via de belasting waarvan de subsidie wordt betaald.
Nu moeten we niet gaan doen alsof dit zielige, arme mensen zijn. Van 34000 per jaar hou je ongeveer 1700 netto per maand van over en kan je een hypotheek van 144000 mee krijgen. Daarvoor kan je inderdaad niet in hartje Amsterdam wonen, maar er is best wat te krijgen: http://www.funda.nl/koop/heel-nederland/0-150000/
Voor de 43000+ inkomens is het nog beter: 2100 netto per maand ongeveer en een maximale hypotheek van 185000. Daarvoor kan je heerlijk wonen, maar ook inderdaad niet in hartje Amsterdam: http://www.funda.nl/koop/heel-nederland/0-175000/.
Verder is er de vrije sector huur, inderdaad duurder maar je mag van mensen met zo’n inkomen ook wel verwachten dat ze hun eigen woning betalen. Vinden jullie het echt terecht dat deze mensen in de sociale huursector zitten??
Terecht argument vanuit Europa is dat die sociale sector er is voor de onderkant van de markt. In Nederland ligt de grens van 34000 zelfs boven modaal, (33000 in 2012) dus dat zijn echt niet alleen de armen, maar meer dan de helft van de bevolking! Laat staan dat mensen met een inkomen van boven de 43000 in een sociale huurwoning zouden mogen zitten. Wat mij betreft mag je best blijven wonen, maar dan betaal je maar de huurprijs zonder subsidie!
Even een puur huishoudelijke reactie namens de redactie: geplaatste stukken zijn primair de visie van de auteur, niet automatisch die van de voltallige redactie. Het doel van de redactie is onderwerpen voor discussie aan te dragen en auteurs een podium voor hun kritische (of om andere redenen interessante) visie aanbieden.
Ok, eens.. Moest zijn ‘vind je’. Verder praten we hier over 7.3% van maximaal 665 euro, dus nog geen 50 euro per maand. Niet niks maar ook weer geen extreem drama lijkt me, als we daarmee de sociale sector overeind kunnen houden.
Dat hangt er dan wel vanf in welke levensfase je zit en of je verder de zaakjes op orde hebt. Of verwacht jij dat een 45 plusser die onzeker is van het perspectief in de sector er hoe dan ook verstandig aan doet om een huis te kopen.
En ja het aandeel goede inkomens in de huursector mag met beleid beperkt worden. Vraag is wel of je dan ook de bestaande contrracten daarmee automatisch en naar mijn menign vrij hard handig ter discussie kan stellen.
Of je je zaakjes in orde hebt is volgens mij je eigen verantwoordelijkheid. Verder hoef je dus geen huis te gaan kopen, de huur wordt opgetrokken tot een kostendekkende huur zonder dat je hoeft te verhuizen.
Wat ik pas echt niet sociaal vind is de huidige situatie, waarin mensen die mogelijk een lager inkomen hebben, maar nog niet 20 jaar in dezelfde stad wonen, mee moeten betalen aan de lage huur van mensen met een inkomen van 43000+. Want zo werkt het nu: de staat financiert een deel, en de rest van de kosten wordt gedekt door de hoger dan kostendekkende huur in de vrije sector.
Als je nu een inkomen hebt van 40.000 per maand, maak je geen kans op een sociale huurwoning. Zelfde geldt als je 25000 verdient maar nog niet eeuwig in die stad woont (regels verschillen per gemeente). Dan kan je dus alleen vrije sector huren, of kopen. Kopen is met 25000 inderdaad niet te doen, naja, maximale hypotheek 106000 euro. Daar heb je een appartementje voor op een C-locatie. http://www.funda.nl/koop/heel-nederland/0-100000/. Dus mag je mee gaan betalen aan de lage huur van iemand met een inkomen van 40.000?
De manier waarop kan inderdaad over gediscussierd worden. Moet dat met 5% in een keer of met 2% per jaar totdat de huur kostendekkend is? Hier is inderdaad een keuze gemaakt, maar volgens mij hoeft 50 euro maximaal (7.3% van de maximumhuur van 665 euro per maand) voor niemand met zo’n inkomen echt een drama te zijn. En de manier waarop, waardoor je inkomen ineens bekend is bij de huurder, lijkt me ook weinig zaligmakend, maar ook daar zijn alternatieven voor denkbaar. Het gaat me nu om het idee.
”
Of je je zaakjes in orde hebt is volgens mij je eigen verantwoordelijkheid. Verder hoef je dus geen huis te gaan kopen, de huur wordt opgetrokken tot een kostendekkende huur zonder dat je hoeft te verhuizen.”
Deze mensen huren een huis en ging ervan uit dat hun contract enige zekerheid bood. Men had dus de zaakjes op orde en de overheid veranderd het speelveld. Verder is eigfn verantwoordelijkheid wel een heel blind antwoord als je daarmee bij de persoonlijke situatie niks anders wil meenemen dan wat men toevallig deze maand verdient.
Blijft het trouwens echt wel bij die 50 euro? Of loopt dit jaar na jaar op. En als het daarbij blijft welke garantie hebben deze mensen dat het kabinet niet volgend jaar wat nieuws verzint. Of zit men maar 50 euro onder de marktprijs?
Waar is kostendekkend trouwens op gebasseerd. Veel van die appartementen staan er al decennia en dus heeft een marktprijs geen hol te maken met een prijs om de woonruimte in stand te houden.
Verder kan je je afvragen of deze mensen alleen in de sociale huur zitten vanwege eventueel nog aanweizge subsidie die volgens mij sterk is afgebouwd. Of dat er vooral sprake is van een behoorlijk vastzittende markt met uberaupt gebrek aan huurwoningen. Laar staan betaalbare.
Dus dat betekent dat de overheid niks meer mag veranderen, nergens? Of alleen niet als het je uitkomt? Want hoe zit het dan met de hypotheekrente-aftrek? Een villabewoner heeft dit huis ook gekocht in een bepaalde situatie en heeft erop gerekend dat dat zekerheid bood. Zo kan je als overheid helemaal niet meer regeren.
En ja, je bent zelf verantwoordelijk voor jezelf, dat is de grote boze mensenwereld.
En nee, waarschijnlijk blijft het niet bij 50 euro. Dat ligt er inderdaad aan hoe ver de huur onder de marktwaarde ligt. Die overigens redelijk duidelijk is: wat kost het om een vergelijkbaar huis te bouwen, grond te kopen op vergelijkbare locaties. Deel deze kosten over de verwachtte levensduur van het huis, tel daarbij op wat het onderhoud kost per jaar. En dan nog wat organisatie-kosten. Dat sommige appartementen er al een tijd staan, heeft absoluut wel een ‘hol’ (geirriteerd??) te maken met de prijs. Want de bouwkosten moeten terugverdiend worden in de jaren dat het appartement er staat.
Over dat ze er nog zitten zij ik al dat dit juist de oplossing is: ze hoeven niet weg! Ze mogen juist blijven zitten alleen moeten ze gaan betalen voor wat ze krijgen. Dat mag je van deze niet bepaald arme groep best verwachten.
Dat de subsidie minder is geworden weet ik niet zeker, maar wat wel zeker is is dat alle sociale verhuurders verlies maken op hun sociale huurwoningen. http://www.nu.nl/economie/2781798/huurprijzen-sociale-huur-moeten-omhoog.html En mochten ze het niet kunnen bolwerken moeten de kosten weer door de staat betaald worden.
“Dus dat betekent dat de overheid niks meer mag veranderen, nergens? Of alleen niet als het je uitkomt? Want hoe zit het dan met de hypotheekrente-aftrek? Een villabewoner heeft dit huis ook gekocht in een bepaalde situatie en heeft erop gerekend dat dat zekerheid bood. Zo kan je als overheid helemaal niet meer regeren.
En ja, je bent zelf verantwoordelijk voor jezelf, dat is de grote boze mensenwereld.”
Tot zover de categorie zwart wit.
De overheid mag dat zeker maar wel. Sterker de overheid hoort regelmatig zaken te actualiseren. Ik zeg ook nergens da ze dat alleen mag doen bij de villa bewoner.
Dit doe je Proportioneel en zoveel informatie in acht te nemen. Niet door iemand alleen op basis van zijn inkomen een behoorlijke huurverhoging op te leggen. Zeker als je dan alleen kijkt wat het in een korte periode is en of het wel of niet behoorlijk laag is. Zeker niet als men ondertussen met mooie beloftes de villabewoner naar het juiste kollometje van het stemhokje blijft lokken.
Verder is een overheid er ook niet om onzekerheid eerste te creeren.
En als iedere maatregel op elke moment evenveel ter discussie staat dan werkt dat zelfs behoorlijk lamleggend voor de economie
Zo duidelijk?
”
En nee, waarschijnlijk blijft het niet bij 50 euro. Dat ligt er inderdaad aan hoe ver de huur onder de marktwaarde ligt. Schrik
”
Wat zei Arno 1 reactie gelede. De huur wordt opgetrokken naar een kostendekkend niveau. Nou maakte hij dat onderschijd misschien niet bewust en dat kan ik begrijpen.
Ik leg uit dat dit niet hetzelfde is. En Arno legt simpelweg uit wat hij met marktwaarde bedoelt en het woordje kostendekkend. Dat kan ik nergens meer terugvinden.
Wil je dat ik het nog een keer uitleg. Kostendekkend is niet hetzelfde als marktprijs. Kijk maar naar de prijsstijging in de huizensector van de afgelopen 30 jaar. En als die huurder wil kopen Dan wordt hij ook nog eens gepakt op die marktprijs. Dat gaat lekker.
”
Dat sommige appartementen er al een tijd staan, heeft absoluut wel een ‘hol’ (geirriteerd??) te maken met de prijs. Want de bouwkosten moeten terugverdiend worden in de jaren dat het appartement er staat. ”
Je wil ze de marktprijs in rekening gaan brengen. En nu zeg je weer dat het gaart om het afbetalen van de bouwkosten. Nou wie weet zijn die voor bepaalde panden allang afbetaald. En heeeft dat geen donder meer met de marktprijs te maken dus.
En wat nu.nl betreft.
”
Dat stelt directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties vrijdag in Het ”
Goed van die man. Hij komt op voor zijn sector. OF althans de cooperaties niet voor de huurders.
“De overheid mag dat zeker maar wel. Sterker de overheid hoort regelmatig zaken te actualiseren.”
“Dit doe je Proportioneel en zoveel informatie in acht te nemen.”
50 euro per maand is voor mensen met dit inkomen zeer proportioneel. Maar wil je dan dat ze bij iedereen precies gaan uitzoeken hoeveel geld ze hebben geleend voor de auto, flatscreen en wasmachine? Heet dat niet privacy? Dan is het inkomen de logischte en netste toetsbare grootheid om dit aan op te hangen.
En ok, dan bedoel ik kostendekkend, dat is in de huidige markt met een tekort aan huurwoningen altijd lager dan de marktwaarde. En zelfs die waarde halen de huren nu niet.
En ja, dat verschilt per huurwoning maar om een beetje beleid te kunnen maken beoordelen we dat niet per huurwoning maar per kwaliteit huurwoning (puntensysteem). Is dat niet een veel netter systeem? Anders heeft iemand met een prachtig appartement dat toevallig al is afbetaald door de corporatie een extreem lage huur, en heeft iemand in een krot op nog niet afbetaalde grond een hoge huur.
Punt is gewoon heel simpel: er wordt te weinig huur betaald om de kosten te dekken. Door wie laten we dat betalen? Het liefst door mensen met een prima inkomen in die huurwoningen, niet door derden.
De auteur (Pepijn Boekhorst) maakt een aantal terechte punten. Hoe dit kabinet de koper/woningeigenaar van alle mogelijke lasten ontziet (terwijl de echte noodzakelijke veranderingen *juist* ook daar moeten plaatsvinden) en huurders tegelijkertijd stevig aanpakt is enorm kwalijk. Ook de wijze waarop, nota bene voordat het wetsvoorstel is aangenomen, privacy van huurder is werd geschonden is onacceptabel. Ook deel ik Pepijn’s ideaalbeeld van gemengde wijken, en ben ik daar bovenop van mening dat het heel legitiem is wanneer iemand met een hoog inkomen in een eenvoudige huurwoning in een volkswijk woont om zijn geld aan andere zaken te kunnen besteden dan een groot huis dat hij niet gebruikt.
Toch ben ik het ook met Arno eens. De wachtlijsten voor sociale woningbouw in grote steden zijn krankzinnig, er is dus een enorm tekort dat volgens mij op 2 manieren kan worden bestreden:
1: de woningen toewijzen aan de personen die het het hardste nodig hebben (in dit geval de groep die minder verdient dan het vastgestelde inkomen van ~34K).
2: meer vermogen genereren voor de corporaties waardoor zij hun aanbod kunnen vergroten (en dat kan door een huur te vragen die nog steeds lager dan marktconform is, maar zoals Arno naar mijn mening toch wel terecht opmerkt, best opgebracht kan worden door inkomens boven de 43K) [handig overigens, die palindromische cijfers ;)]. Ook begrijp ik niet hoe een huur van, zeg, 800 euro voor een inkomen van 43 K zo’n probleem kan zijn. Een individu dat minimumloon verdient (= 17K bruto per jaar) zou +/- de helft van dat bedrag ook moeten kunnen ophoesten.
Het ongelukkige is natuurlijk wel dat veel starters op de woningmarkt met bijvoorbeeld grote studieschulden zitten die zij moeten afbetalen (en die bedragen gaan nog veel hoger worden de komende jaren vrees ik) die niet worden afgetrokken van het “meet-salaris”.
De manier waarop dit beleid wordt geintroduceerd en de eenzijdige aanpak van de huursector verdient alles behalve een schoonheidsprijs. Wel ben ik van mening dat als we betaalbare huurwoningen willen voor minima, het niet gelukkig is wanneer deze daar door gigantische wachtlijsten niet aan geraken en er mensen met toch wel behoorlijke inkomens deze woningen bezet houden.
Is het geen idee om ook een soort “2e categorie woningcorporatie” op te richten, om zonder winstoogmerk collectief voor betaalbare woningen voor Jan Modaal aan te bieden? Daarmee zou het terecht opgemerkte gat tussen de huurwoning en de koopmarkt misschien kunnen worden gedicht?