Tijdelijke huurcontracten voor langetermijnverliezen

De (sociale) huurmarkt is een probleemdossier. In de meeste steden is het aanbod veel lager dan de vraag, waardoor het voor mid-twintigers vaak nauwelijks te doen is om een sociale huurwoning te vinden in de stad.

Zelf vond ik met 11 jaar wachttijd en veel geluk (21 mensen vóór mij wezen het appartement af) een maisonnette in het levendige Nijmegen-nieuw-west. Een uitstekende wijk, maar zeker geen wijk die bovenaan de populariteitsranglijst van Nijmegen prijkt. Mijn gezin heeft het hier desalniettemin geweldig naar zijn zin en ik kan iedereen de wijk van harte aanbevelen. De buurt is bruisend en divers, en een geweldige basisschool voor de kinderen is op steenworp afstand.

De Nederlandse woningmarkt functioneert slecht. De schaarste aan beschikbare bouwgrond in de steden zorgt ervoor dat gezonde marktwerking met voldoende mededinging haar werk niet kan doen. Woningen van sociale woningbouwcorporaties zijn wat dat betreft zaligmakend als water in de woestijn, maar alleen voor de gelukkige enkeling die er tijdig voor in aanmerking komt.

Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen, voor wie de particuliere markt onbetaalbaar is. Maar gelukkig groeien mensen met een laag inkomen ook regelmatig door naar hogere inkomens. Voor hen is verhuizen financieel erg onaantrekkelijk: zij maken geen kans meer op sociale huisvesting en zullen in het particuliere segment veel hogere lasten gaan betalen. Omgekeerd kan het natuurlijk nooit de bedoeling zijn dat inkomens vanaf modaal de huurwoningen met de laagste huren van de stad bezet houden als de tekorten zo groot zijn.

Er zijn natuurlijk verschillende oplossingen denkbaar, waarbij te discussiëren valt over wenselijkheid en effectiviteit. Op dit moment wordt er vooral gezocht in de richting van het bevorderen van doorstroming. Sociale woningbouw is er voor lage inkomens, zo is het argument, en mensen die inmiddels hogere inkomens hebben dienen te verhuizen zodat de woningen vrijkomen voor lagere inkomens.

De aanleiding is logisch, maar zoals vaker is het totaalplaatje met alle neveneffecten meer complex. Om te beginnen wil je dat mensen durven te settelen, en investeren in hun wijk. Als je weet dat je binnen een paar jaar met een grote waarschijnlijkheid moet verhuizen is de kans groot dat je minder wil investeren in goed burencontact of actief wordt in commissies en organisaties in de wijk. Bij uitstek de wijken met sociale huurwoningen – deze zitten vaak geconcentreerd in bepaalde wijken – zijn juist gebaat bij actieve betrokkenheid van de bewoners in al hun diversiteit.

Dat brengt ons direct bij een ander aandachtspunt: de samenstelling van de wijk. Mijn ideale wijk bestaat uit een gezonde mix van laag- en hoogopgeleid, arm en rijk, jong en oud, en met een prettige mix van verschillende culturen. Zoals ik deze tekst al begon kan een gezonde diversiteit in een wijk veel bijdragen aan de sfeer, en voorkomt het probleemwijken waar statistische risicogroepen zich concentreren. Mijn zorg is dat wanneer ieder huishouden dat “teveel” verdient wordt gedwongen te verhuizen deze gezonde diversiteit drastisch wordt tegengewerkt. Maar voor een wijk, en ook voor het tegengaan van sociaaleconomische segregatie op scholen, is het juist goed is wanneer hogere inkomens zich settelen in wijken met veel sociale woningbouw.

Volgens mij zullen de meeste hogere inkomens er begrip voor kunnen opbrengen wanneer er aan redelijke huurdifferentiatie wordt gedaan. Hogere inkomens betalen iets meer aan huur dan de lagere inkomens, zodat de woningbouwcorporaties het geoormerkte verschil kunnen investeren in nieuwe woningbouw. De overheid zou er verstandig aan doen om de woningbouwcorporaties niet verder uit te knijpen, maar juist actief te bewegen tot het investeren in sociale nieuwbouw. “Scheefwonen” uit financiële motieven wordt tegengegaan, en hoge inkomens dragen op deze manier bij aan het vergroten van het woningenbestand in een verder ongezonde markt.

Helaas zuigt dit kabinet van VVD en PvdA niet alleen de laatste euro’s aan bestedingsruimte uit de corporaties, er zit ook een andere zorgelijke ontwikkeling in de pijplijn: tijdelijke huurcontracten voor starters. Onzekerheden zullen starters weerhouden duurzaam te investeren in hun buurt, en geforceerde doorstroming forceert segregatie, met alle problemen dientengevolge. Zoals bij de meeste neoliberale oplossingen uit onze tijdsgeest leggen de indirecte kosten op de lange termijn het af tegen de kortetermijnwinsten. Eén stap naar voren, twee stappen terug.