Kraken of barsten?
Onze woningmarkt is een grote modderpoel. Dan wil ik het nog niet eens hebben over de onhoudbaarheid van de hypotheekrenteaftrek die prijzen van woningen hebben doen exploderen. Ik wil het hebben over slechte huurbazen, gewetenloze huisjesmelkers en speculanten op de woningmarkt, de (on)macht van de overheid, en de (potentiële) macht van burgers: huurders, krakers en premie-jagers.
De kraakbeweging in Nederland zorgt voor onderdak voor mensen die geen woning kunnen vinden. Op veel plaatsen creëert de kraakbeweging ruimte waar kunstenaars hun kunst kunnen maken. De kraakbeweging deelt voedsel uit aan mensen die het slechter hebben, en in de kraakbeweging zijn veel mensen actief op het gebied van maatschappelijke zaken, zoals de anti-kernenergiebeweging.
Dit zijn allemaal zaken die ik ook waardevol vind. Toch vind ik dat nog geen argument om andermans woningen zomaar toe te eigenen. Ondanks dat betreur ik het dat de leegstandwet is gewijzigd, en kraken daarmee sinds 2010 verboden. De reden dat ik krakers het recht om te kraken liever had laten behouden, is omdat de woningmarkt er eentje is die met meer tuig is bezaaid dan de markt voor harddrugs, zo lijkt het haast.
Het favoriete decor van afpersing, bergen zwart geld, onderlinge prijsafspraken en speculatie op een goed waarvan mensen in een stad afhankelijk zijn, maakt veel vastgoedhandelaren tot een clubje onsympathieke figuren. Het is een sector waarin veel handelaren weigeren verantwoordelijkheden met hun eigendom te nemen. Een eigendom dat zowel een schaars goed is alswel een primaire levensbehoefte. In een tijd van (aanhoudende) woningschaarste zouden woningen die voor langere tijd leeg staan namelijk zoveel mogelijk tijdelijk, tegen gereduceerde kosten en rechten, moeten worden bewoond. Krakers zetten voorheen druk op de ketel. De omstandigheden die krakers voorheen het recht gaven woonruimte te kraken waren vastgelegd in de algemene plaatselijke verordening van een gemeente.
Ook momenteel bestaan er verordeningen die langdurige leegstand tegen trachten te gaan. Maar wat is het resultaat van de nieuwe wet? Een veel minder efficiënt anti-leegstandsbeleid. Want de overheid heeft er veel minder belang bij om woningeigenaren op hun verantwoordelijkheden te wijzen dan een kraakbeweging, die binnen dezelfde legitimerende kaders zou handelen. Of zoals een mooie Engelse uitspraak het pijnlijk lijkt te illustreren: “the world is not against you, the world just doesn’t care”.
Waarom begin ik hier, zo lang na deze wetswijziging, het is nota bene bijna 2012, nu nog over? Omdat de woningmarkt nog steeds een zooitje is, ook in een aantal andere opzichten. Zo worden huurders worden op grote schaal afgezet. Iedere student kent ze wel: de huisbaas die zijn hurende student uitbuit. Veel te hoge huur, slecht onderhoud en brandveiligheid, en afspraken/voorwaarden die bij wet verboden zijn. Wist je bijvoorbeeld dat een makelaar of verhuurder geen bemiddelingskosten aan de huurder mag rekenen? Een makelaar mag eventueel bemiddelingskosten ten laste van de verhuurder leggen, maar nooit ten laste van de huurder. Toch gebeurt het op grote schaal, en veel studenten, onderdanig want afhankelijk dankzij het nijpend woningtekort, accepteren het. Ook als ze weten dat ze tegen de wet in worden uitgebuit.
Want wat valt er te halen? Je kunt teveel betaald geld terugvorderen, dat zou iedereen ook altijd moeten doen, maar dat kost veel energie en levert je altijd een minder prettige woonsituatie op dan wanneer zaken vanaf dag één in orde waren.
Net als tegen leegstand is de overheid onvoldoende gemotiveerd, onvoldoende capabel of onvoldoende bezet om zelfstandig malafide verhuurders aan te pakken. Krakers hadden gratis woonruimte in het vooruitzicht als zij een woningeigenaar vonden die zich niet aan de regels hield. Dat leek hen en woningeigenaren positief te stimuleren. Een “beloning” voor het opsporen van malafide verhuurders zou analoog de huurmarkt sterk ten goede komen. De enige manier om de rotte appels uit de mand te krijgen is als een individu er baat bij heeft om de louche huisbazen te vinden en aan te klagen. Een stevige boete aan de verhuurder direct ten gunste van de huurder zou de maatschappelijke jacht op de huisjesmelkers openen. Niet per se om er te blijven huren, want wie wil er nu huren van een huisjesmelker? Maar om de sector op te schonen, zodat een volgende huurder wel met een goede verstandhouding met de verhuurder kan beginnen zonder zich af te laten zetten. Zet er een premie op en de jacht — uiteraard via justitie — wordt geopend.
Zou minister Ivo-“trap gerust je inbreker in elkaar”-Opstelten de macht van de gedupeerde hier ook willen versterken? Of kiest hij partij voor die arme hufterige huurbazen?
S.v.p. plaats dit bericht op je facebook:
Loading ...
Je impliceert hiermee dat het woningtekort mede veroorzaakt wordt door het kraakverbod en (belangrijker) je zegt dat kraken veel effectiever leegstand tegengaat dan de huidige regels. Ik geloof dat ik de theorie daarachter wel snap maar is het ook werkelijk zo? Kun je dat aantonen?
Joep, wat snijd jij hier een immens interessant en belangrijk onderwerp aan! Graag zwengel ik de discussie aan. Mijzelf op de schouders kloppend kan ik stellen dat ik met mijn ervaring bij Huurteams Nijmegen en als trainingscommissie (welke commissie uit alleen ikzelf bestaat) van AKKU Rechtswinkel genoeg weet over de malafide praktijken die spelen op de woningmarkt voor huurders. De punten die je aankaart onderschrijf ik absoluut – en mijn vreugde werd nog meer vergroot door het feit dat je aanhaalt dat de huurder niet gehouden is om de bemiddelingskosten te betalen. Laatste zaak, welk LJ-nummer ik uit mijn hoofd ken (makkelijk gezegd, maar de lezer moet het maar aannemen – LJN BO5303) is onderdeel van het inwerktraject van nieuwe rechtswinkeliers bij AKKU, juist omdat dit voor studenten zo’n belangrijk onderwerp is. Ook is het aan bod gekomen op de collegeavond huurrecht, die door Studentenvakbond AKKU is georganiseerd en door mij is gegeven. (Wegens succes zal die collegeavond waarschijnlijk worden herhaald.)
Ik ben tegen kraken. Ik deel de mening dat kraken geen legitiem middel is om het eigendomsrecht van een ander aan te tasten. Dat zou ook juist een essentieel deel van de woningMARKT om zeep helpen.
In je blog stel je dat krakers wel de aandacht voor de bestaande problematiek centraal stellen. Zij zouden – als ik je blog goed interpreteer – het bewustzijn van mensen omtrent de bestaande problematiek in stand houden of verbeteren. Ik vind echter dat het bewustzijn van mensen niet door een niet legitiem middel mag worden gestimuleerd. Als je mensen (bijvoorbeeld verhuurders) op morele grenzen (die door het RECHT wel worden beschermd) wilt wijzen, dan vind ik het hypocriet als je zelf die grens overschrijdt.
Ik denk dat het probleem van het gebrek aan (studentenhuisvesting) uit meerdere problemen bestaat. Net kaartte ik aan dat het recht de rechten van huurders wel beschermd, maar dat recht sluit helaas niet aan op de praktijk. Hierna wil ik de kern van de probleempunten behandelen – zij zijn echter niet uitputtend.
1. Gebrek aan kennis
Huurders weten vaak niet wat hun rechten zijn. Dat is ze niet te verwijten, maar omdat ze het niet weten gaan ze te snel akkoord met zaken waarmee een wetende niet akkoord zou gaan. Wat in een huurcontract staat, wordt vaak voor waarheid aangenomen, zelfs als dat in strijd is met de wet. Want juist de wet (Boek 7, Titel 4, Burgerlijk Wetboek) biedt heel veel huurdersbescherming die bij huurders onbekend is. In een contract kunnen bepalingen staan die letterlijk tegen de wet indruisen en om die reden hebben zij geen gelding in rechte. Huurders nemen het bepaalde echter als waarheid aan – buite rechte, door een niet verwijtbaar gebrek aan kennis.
Hoewel ik niet zal uitsluiten dat veel huurders misbruik maken van die onkennis, durf ik de stelling aan dat ook veel verhuurders niet bekend zijn met de regels van het huurrecht. Denkt u Jan de Schilder in, die een kamer verhuurt omdat hij die overheeft en welke verhuur hem financieel uit de brand helpt gedurende de winter. Denkt u serieus dat hij de kennis heeft van het huurrecht? Hoewel een ieder geacht wordt de wet te kennen, blijkt dit in de praktijk vaak anders, soms absoluut bewust, soms totaal onwetend.
Oplossing
De site van de overheid geeft beknopt een aantal regels weer, vooral de belangrijkste. Maar gaat de plicht van de overheid niet verder? Regels worden juridisch opgesteld, voor een leek vaak in onleesbaar taalgebruik. Waarom bestaat er niet iets zoals een gebruiksaanwijzing voor zowel verhuurders als huurders? Mij zijn ze niet bekend. Als ze bestaan, dan verneem ik dat graag. Het enige mij bekende is het boekje ‘Op kamers in Nijmegen’ dat door eerdergenoemde Studentenvakbond AKKU wordt uitgegeven en alleen toeziet op de (toekomstige) huurder. Controle van de huurmarkt met betrekking tot woonruimte is belangrijk, maar de overheid heeft ook een informatieplicht om een en ander van tevoren te sturen. Controle blijft echter essentieel.
2. Gebrek aan controle
Zoëven noemde ik een gebrek aan controle. De relatie verhuurder-huurder is een privaatrechtelijke, dat wil zeggen dat beide partijen hiërachisch bezien gelijk zijn. Wel kan er verschil tussen zwakte en sterkte van partijen bestaan; een verhuurder is sterker dan een huurder, maar hiërarchisch bezien maakt dit geen verschil.
Die hiërarchie is anders bij de relatie overheid-burger. De overheid mag u onder bepaalde voorwaarden opsluiten in het gevang, beboeten, controleren en ze heeft een handhavende bevoegdheid. De overheid bezit andere en grote bevoegdheden dan een burger.
Het huidig stelsel van huurrecht beheerst alleen de privaatrechtelijke relatie in het Burgerlijk Wetboek. De overheid treedt hier niet in (rechtspraak even daargelaten).
Oplossing
Huisjesmelken moet worden verboden. Opzettelijke fouten van verhuurder om de huurder uit te baten moeten strafrechtelijk worden aangepakt. Dat kan alleen als de overheid anderzijds voldoende informatie aanbiedt – welk gebrek ik eerder aankaartte. Waarom is het niet strafbaar om een te hoge huurprijs te hanteren? Dat is toch volkomen belachelijk! Verhuurders [i]kunnen[/i] niet worden aangepakt, omdat de wet (het Wetboek van Strafrecht) die optie niet biedt. Hier ligt dus een duidelijke taak voor de wetgever: overtreding van de regels die in Boek 7, Titel 4 Burgerlijk Wetboek zijn gesteld, moet strafbaar zijn zodat de overheid (Justitie) een controlerende rol krijgt op de huurmarkt. Het kan niet zo zijn dat huurders de dupe worden van malafide verhuurders. Om die reden moet het strafrecht (relatie overheid-burger) een rol gaan spelen.
3. Liberalisatie
U hoort de liberaal spreken. De lezer kan misschien denken door voorgaande informatie dat ik voor een gesloten systeem ben. Dat is niet waar. Ik denk oprecht dat door liberalisering van de huurmarkt meer woningruimte vrijkomt. Weet u wat voor belachelijke, onduidelijke regels soms aan verhuurders worden gesteld? Het is werkelijk waar niet bij te houden wat wel en niet in servicekosten mag worden doorberekend. Voor brandbestrijdingsmiddelen geldt een 50/50-regel, voor andere zaken geldt dat ze voor volledige rekening van huurder dan wel verhuurder komen. Een onzelfstandige woning (voor het gemak: een studentenkamer) krijgt alleen waardering voor een fietsenberging die een grootte heeft van 2m² per wooneenheid. Ik weet niet hoeveel plaats uw fiets inneemt, maar deze norm is totaal irreëel. Zelfs de SSHN haalt deze norm niet, maar berekent dit wel door in de waardering van de aangeboden woonruimte. Ik heb gezien dat in een woning een prima schuur was (aangesloten op de woning, goed slot, fietsenklem) met een grootte van 5m². Deze schuur was gebonden aan drie wooneenheden. U raadt het al: 5/3 isnietgelijkaan 2. De verhuurder kan hierdoor zijn woning niet hoger waarderen, terwijl er een prima, veilige, ook door huurder gewaardeerde fietsenbergruimte bestaat. Dit dient slechts als voorbeeld, maar geeft wel aan hoe verbolgen het woningwaarderingsstelsel is – het stelsel waarmee bepaald wordt hoe hoog de kale huurprijs is.
Oplossing
Liberaliseren! Niet dat de huurmarkt volledig moet worden vrijgegeven, want ik pleit voor een grote rol van de overheid (zie hiervoor), maar de verbolgen regelgeving ten nadele van een verhuurder weert ook potentiële verhuurders af om beschikbare ruimte te verhuren. (Vergeef me deze zin, wegens gebrek aan een persoonsvorm is het geen correct Nederlands.) Immers dat is de reden waarom veel ruimten (met name die de bestemming kantoor hebben) niet worden verhuurd, omdat de waarde daalt en het te veel lasten meebrengt. Als bijvoorbeeld het toestaan van een all in-huurprijs wordt toegestaan (in privaatrechtelijke zin) dan zou dat heel veel lasten schelen waar het gaat om berekening van de servicekosten. Dit kan ook de huurder geld schelen! Administratiekosten van servicekosten mogen volledig worden doorgerekend. Wel moet de all in-huurprijs wettelijk worden omkaderd – en overtreding moet strafbaar zijn – maar dit in zijn geheel verbieden vind ik nonsens.
Concluderend is er genoeg mis op de huurmarkt. Genoeg wat ook vrij “gemakkelijk” kan worden veranderd. Het is echter niet aan een groepering van krakers om het recht van anderen, hiërarchisch gelijken, te schaden. Zulks is aan een gelegitimeerde overheid. Zij mag kraken mijns inziens nooit toestaan, maar wel moet zij nu eens goed aan het werk gaan om de huurmarkt te openen in plaats van het plaatsen van sluisdeuren.
Goede reactie Pepijn. deregulering van de woningmarkt zou inderdaad hoog op de agenda moeten staan. En het is absurt dat machtsmisbruik door de verhuurder in maar weinig gevallen strafbaar is. Als een werkgever het rookverbod overtreed wordt dit toch ook in enige mate gehandhaafd en beboet.
Wat kraken betreft ben ik het niet met je eens. Leegstand moet in mijn ogen gewoon goed worden aangepakt. En zonder overtreding van de leegstands verordening kan er ook niet legaal gekraakt worden. Uiteraard heeft de kraker wel een zorgplicht en moet hij oprotten als de woning weer in gebruik raakt. In mijn ogen chend hij dan geen grondrechten.
Vergeet ook niet dat grond in zekere zin van iedereen is, want niemand heeft het gemaakt. Het eigendomsrecht van grond is dus veel discutabeler dan van een productiegoed. En dat staat dan nog los van de levensbehoefte ervan.
@Pepijn:
Inderdaad een erg liberale oplossing. Zozeer zelfs, dat ik me afvraag hoe je twee aspecten van je oplossing met elkaar in overeenstemming wil brengen. Hoe kan je ‘te hoge huurprijzen’ verbieden op een vrije markt? Immers, zoals je zelf zegt zijn een huurder en verhuurder op privaatrechtelijk gebied hiërarchisch gelijk. Iemand kan dus nooit ‘teveel’ betalen voor een kamer, aangezien elke persoon uit vrije wil akkoord is gegaan met een prijs voor een bepaalde kamer.
Zodra je accepteert dat dit niet het geval is, en er sprake kan zijn van een zekere dwang (voortkomend uit nood), ligt het hele idee van een vrije markt immers op z’n gat.
Dag Frank!
Ik heb niet gezegd dat ik de huurmarkt totaal wil liberaliseren. Ook denk ik dat de overheid prima de maximale kale huurprijs mag vaststellen. Die prijs wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (het “puntensysteem”). Dat stelsel neemt echter een hoop relevante factoren niet mee en sluit op een aantal punten niet aan op de praktijk (fietsenberging is het voorbeeld dat ik aanhaalde).
Wat ik voor mij zie is een overheid die regels stelt, zowel voor de relatie huurder-verhuurder (dat doet ze nu ook in Titel 4, Boek 7 BW), maar ook regels voor de relatie overheid-verhuurder (dat doet ze nu niet). Het is aan de overheid om duidelijke, simpele regels te maken die wat mij betreft wel een stuk ruimer mogen zijn dan nu (maximale kale huurprijzen zijn een lachertje, tijdelijke verhuur is zo goed als onmogelijk en doet de pandwaarde dalen). Worden die regels echter overtreden, dan kunnen de excuzen “ik snap het niet”, “hoe moest ik dat weten?” en “ooh, werkt dat zo?” niet opgaan, simpelweg omdat de regels duidelijk zijn en de overheid er voldoende informatie over verstrekt. En dan moet overtreding van die regels mijns inziens strafrechtelijk (eventueel door middel van bestuursrechtelijke handhaving) worden aangepakt. Onderdeel van de overheid is de wetgevende macht die zelf zijn regels stelt. De overheid kan nu huisjesmelkers niet aanpakken, maar ze kan die mogelijkheid wel schapen.
Het kraken is toentertijd verboden op voorwaarde dat de gemeenten hun best zouden doen om leegstand te voorkomen. En zoals eerder opgemerkt, is hiervan niet echt iets terecht gekomen. Zelf woon ik al enkele jaren antikraak en ik ben wel blij dat ik ondanks het kraakverbod nog een woning heb, wat misschien tegenstrijdig lijkt. Maar antikraak wonen is veel meer dan zorgen dat het pand niet gekraakt wordt: je beheert het pand, voorkomt inbraak, vernieling, aftakeling, en je zorgt dat het er netjes uit blijft zien. Bovendien is er dan iemand die direct een melding kan doen als er bijvoorbeeld lekkage of andere schade is. Voor een eigenaar is dit een mooie manier om het pand tijdens leegstand te beschermen, en de oppassers verhuizen zodra de eigenaar het pand nodig heeft of wil verhuren. Dus wat Jasper zei: als de tijdelijke bewoners hun zorgplicht naleven en weggaat als het pand weer nodig is, is er niets aan de hand. Wat mij betreft, zeker voor studenten, een prima (voorlopige) oplossing.
Anti-kraak is geen huurovereenkomst, maar een bruikleenovereenkomst. De regels van het huurrecht gelden dan niet, maar simpelweg de afspraken die in het contract staan (behoudens de grenzen die wet stelt, maar we hanteren het principe van contractsvrijheid). Vaak gaat het goed, maar je ziet dat bewoners binnen twee weken op straat kunnen worden gezet. Dat is dan weer een ander uiterste. Ook onderhoudsplicht bestaat niet voor de eigenaar, maar waarom zou de bewoner investeren in een pand waaruit hij zo kan worden gezet?
Tijdelijke huisvesting is prima, zeker voor studenten, maar dat betekent niet dat we door moeten schieten! 🙂
Je stelt hier de zaken wel heel rooskleurig voor rond de kraakbeweging. Dat idealisme, dat was er wellicht in de jaren 70 echt, tegenwoordig is het weinig meer dan fundamentalistisch anti-kapitalisme. Als er tegenwoordig gekraakt wordt, wordt het pand misbruikt, volgepoept en gesloopt. Verder, als er een bestemming voor een pand is gevonden, wordt het pas verlaten nadat er een roedel honden doorheen is geweest. Nee, het kraken van nu is weinig meer dan diefstal.
Dus ja, leegstand is een probleem, maar nee, kraken is niet de oplossing.